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Rapport de Christian NICOL - 02/12/2015

LA REQUALIFICATION DU PARC IMMOBILIER PRIVE A MARSEILLE



Parmi les 20 000 copropriétés présentes à Marseille, on estime que 6000 d’entre elles sont fragiles, dont une grande partie située dans le centre ancien et les quartiers Nord.

Deux enjeux majeurs étaient identifiés dans la lettre de mission de la ministre :

  • Le traitement de grandes copropriétés des années 1960-1970 dans les arrondissements du nord, en proie à de graves difficultés urbaines et sociales ;

  • Le traitement des petites et moyennes copropriétés dans le centre ville et le centre ancien, où une problématique plus globale de traitement de l’habitat ancien dégradé et indigne perdure.

    Pour répondre à ces enjeux et en vue du comité interministériel qui se tiendrait fin mai, elle m’a demandé de formuler des propositions sur la requalification du parc privé marseillais, en liaison avec les services de l’Etat et de la ville de Marseille et en tenant compte des actions déjà engagées. 

Philippe San Marco rappelle : "Dans mon essai « l’armée dans les cités ou changer de politique » j’avais abordé cette question (page 10) :

Plus d’un marseillais sur quatre, soit 215 000 personnes, réside dans 12 Zones Urbaines de Solidarité (ZUS), territoires infra-urbains définis par les pouvoirs publics pour être la cible prioritaire de la politique de la ville en fonction de considérations locales liées aux difficultés d'habitat et d'emploi que connaissent les habitants de ces « quartier en difficulté ». Dans ces zones urbaines sensibles, le taux de chômage se situe au double de la moyenne nationale et l'écart s'est creusé avec la crise, un habitant sur trois vit sous le seuil de pauvreté, un habitant sur quatre renonce à des soins pour raisons financières, les élèves issus des collèges des quartiers sont plus souvent que les autres orientés vers les filières courtes et les discriminations liées à l'origine ou l'adresse pèsent dans l'accès à l'emploi.

Les quartiers du contrat urbain de cohésion sociale (le CUCS, qui impulse des actions en matière d'habitat, d'insertion-formation, réussite éducative, prévention de la délinquance, citoyenneté, santé et culture) regroupent quant à eux près de la moitié des marseillais. L'ampleur de ces chiffres, inégalée ailleurs, dit déjà l'ampleur du problème et permet de s'interroger d'emblée sur la notion même de priorité. Ces territoires revêtent des caractéristiques qui, pour certains, les placent parmi les plus critiques de France (la ZUS Saint Mauront notamment, dans le 3ème arrondissement).

Les inégalités sont donc particulièrement fortes. Malgré les efforts déployés, elles s'aggravent au point que la structure territoriale marseillaise se caractérise par de vastes secteurs en risque de décrochage, notamment certains arrondissements centraux et du nord de Marseille. Le centre-ville, et plus spécialement les 1er et 3e arrondissements occupent une situation préoccupante. Ils cumulent les plus importants niveaux de fragilité de la population et le plus faible dynamisme de l’emploi.

Les territoires de la "politique de la ville" regroupent bien les arrondissements les plus précarisés. Ils se composent également de poches très localisées dont la marginalisation avec le reste de la ville est avérée. De nombreux quartiers du CUCS présentent un peuplement presque exclusivement composé de populations précaires. L’évolution de la répartition territoriale des ménages en situation de précarité témoigne du renforcement croissant de leurs effectifs dans les territoires où ils sont déjà surreprésentés. La diversité des profils socio-économique de ces quartiers continue à décroitre, en particulier dans le 3e arrondissement. Ainsi il est possible d'affirmer que plusieurs quartiers sont dans un processus de déqualification. D’autres se dégradent progressivement notamment par effet de report, du fait des interventions urbaines en cours sur les autres territoires. Ces situations sont également corrélées à la présence d’un parc social de fait très difficile à résorber et à la présence de marchands de sommeils, ainsi qu’à la diminution du parc social public à bas prix. Cette homogénéisation vers le bas ne touche pas l’ensemble des sites, certains faisant à l’inverse ponctuellement l’objet d’une diversification vers le haut. Mais le parc privé vétuste et dégradé reste  particulièrement important. En 2005, ce parc privé potentiellement indigne était estimé à 63 500 logements. La majeure partie de ces logements est locative (71% soit 30% du parc locatif privé de la communauté urbaine). Or la fonction sociale de ce parc est majeure car il palie aux carences du parc locatif social public. En effet, il accueille des ménages très modestes (70% des ménages occupant ce parc avaient en 2005 des revenus inférieurs à 30% des plafonds HLM). Et il est principalement localisé à Marseille (89% des logements potentiellement indignes).

Et j’avais développé des solutions. Ce rapport confirme donc mon analyse et mes orientations. Le texte de cet essai : http://www.calameo.com/read/00311392381466b82e5a5 reste hélas d’actualité. Par exemple :

"Parlons aussi avec nos concitoyens de civisme, de civilité, de responsabilité personnelle. Parlons avec eux de la République qui au-delà de nos différences nous unit dans le rejet des clientélismes d’où sont issus et dont vivent trop d’élus et dont le communautarisme n'est que la fleur vénéneuse. La République qui par nature est celle de l'inclusion et pas de l'exclusion. Ceux qui veulent s'exclure, et il y en a, ceux qui veulent consommer les avantages de notre système soci...al sans en assumer la charge, profiter sans s'impliquer, abuser des droits en se moquant des devoirs, ceux qui n'adhèrent pas aux valeurs de ce pays et qui "niquent la France", ceux-là qui sont bien minoritaires sont l'arbre qui cache la forêt. Tant qu'ils respectent les lois et l'ordre public, tant mieux ou tant pis pour eux. Par contre aucune déviance ne doit être tolérée au nom de je ne sais quel respect de traditions étrangères aux nôtres ou par crainte de leurs réactions. Quant aux voyous, tous "bien connus des services de police pour des délits mineurs", dénués de toute "sensibilité", de toute culture, ignorants et souvent analphabètes, une guerre, oui, une guerre est enclenchée contre eux. Cette guerre nous n'en ferons pas l'économie puisqu'ils n'entendent rien et qu'ils sont habitués au silence et à la passivité de leur environnement quand ce n’est pas à sa complicité. Elle va être longue tant ils ont pris leurs aises et tant la réplique d'une société démocratique est lente. Mais ne nous trompons pas de cible, n'agrégeons pas autour d'eux la masse des autres qui aspire au contraire à prendre paisiblement toute leur place dans la cité. "

"Dans le chaos actuel, conclut Philippe San Marco, il faut résister au tout sécuritaire en revenant aux analyses de fond et aux solutions proposées. Cela n’est pas du ressort de la police."


 
Le Rapport Nicol
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• Appel des collectifs d’habitants - 28/05/2013 : QUARTIERS POPULAIRES : NOUS SOMMES TOUS DES MARSEILLAIS
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